פרויקט פינוי-בינוי ברחוב טור סיני בקרית יובל בירושלים, המקודם על ידי חברת אנגלאינווסט, אושר בסוף חודש נובמבר להפקדה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, אף שתושבים במקום מעידים על התנהלות בעייתית מצד החברה. למרות התראותיהם, הם זכו להתעלמות מצד העירייה והוועדה.
בין היתר הם טוענים כי אנגלאינווסט שילמה שכר לאנשי נציגות הדיירים הנבחרת, האמונים על ייצוג כלל בעלי הנכסים מול החברה, וכי החברה התנהלה בחוסר שקיפות וחוסר בהירות לאורך הדרך, וביתר לשאת לאחר שחתמו על ההסכם. לטענתם, רק לאחר שהופקדה התכנית להתנגדויות הציבור, הבינו את גודל הפער בין התכנית שהוצגה להם לבין זו שהפקדתה תגיע היום לסיומה.
אנשי המחלקה לעבודה קהילתית בעיריית ירושלים תיארו גם הם את המצב בהערות שהוסיפו לחוות דעת מהנדס העיר, שהוצגה בוועדה המחוזית לפני למעלה משנה ״אחוז החתימות עומד על 80% אך משיחות שנערכו עם תושבים לא ברור כי תושבי הבניין מעוניינים בפרוייקט ומאמינים כי יצלח״. לאחרונה פנו חלקם לסיוע משפטי במטרה להתנגד לתוכנית ולהיחלץ מההסכם.
״המתחם מאופיין במשפחות הנמצאות במצב סוציואקונומי נמוך יחסית. 26% הם קשישים מעל גיל 75 הזקוקים לסיוע״, כתבו אנשי המחלקה לעבודה קהילתית למהנדס העיר באותו מסמך שהוגש לוועדה המחוזית.
"הנציגות צריכה לייצג את הדיירים. היא לא יכולה לייצג את היזם", אמר עו״ד אביתר שומר, אליו פנתה קבוצת הדיירים. "אם מישהו מקבל תשלום לצורך שכנוע הדיירים, הוא נמצא בניגוד אינטרסים מובהק״.
לא נערך שיתוף ציבור
אל הזירה הזו נכנסה ב-2017 אנגלאינווסט התחדשות עירונית, מקבוצת אנגלאינווסט של טייקון הכרייה והנדל״ן יעקב אנגל. לאחר מגעים שהתנהלו בין מנהלת קשרי דיירים של החברה לאחד מבעלי הדירות, נערך מפגש התעניינות במקום ובאוקטובר 2017 נערך כנס הדיירים הראשון. בכנס נבחרה נציגות הדיירים הרשמית וקיבלה את ייפוי כוחם של שאר בעלי הדירות לייצגם מול חברת הנדל״ן.
כבר בשלב זה, לטענתם בעלי דירות במקום שילמה אנגלאינווסט שכר לנציגים. ״אין קשר הדוק בין דיירי המתחם והם לא הצליחו להתארגן בצורה מסודרת״, העידו גם אנשי אגף קהילה בעירייה בחוות הדעת למהנדס העיר, ״ישנה נציגות אשר מקבלת שכר מהיזם (ידוע לכלל הדיירים) ומקובלת באופן חלקי על הדיירים״. מחברת אנגלאינווסט נמסר בתגובה כי "לבקשת נציגות הדיירים שפועלת לקידום הפרויקט, אושר סעיף 'החזר הוצאות' עבור שעות עבודה״. לטענת דיירי הפרוייקט הדבר נודע להם בדיעבד ולאחר מעשה. עורכי דין המתמחים בתחום טוענים כי מדובר בהתנהלות חריגה שעלולה להתפרש כתמורה עודפת.
תהליך ההחתמה החל במרץ 2019, ועד שהצליחו לצבור את חתימות 80 אחוז מבעלי הדירות בינואר 2020. בשלב זה הנציג שהוביל את המהלך נסוג ממנו וסירב לחתום על ההסכם. זמן קצר לאחר מכן אף מכר את הדירה בבעלותו. שלושת נציגי הדיירים לא גרים בבניין ובדירותיהם מתגוררים שוכרים.
״משיחות עם הדיירים עולה תחושה של חוסר בהירות וחוסר שקיפות. החתמת הדיירים נעשתה אחד על אחד ואין מידע שעובר בין הדיירים״, אמרו אנשי עיריית ירושלים לקראת דיון הוועדה המחוזית בחודש נובמבר 2021. ״משנת 2019 (ערב החתמת הדיירים) לא הוצגה התוכנית בצורה מסודרת ולא נערך שיתוף ציבור שכונתי בתוכנית״.
לטענת אנגלאינווסט, בדצמבר 2021 נערך שיתוף ציבור בהנחיית אדריכל הפרויקט אלכסנדר קרופיצקי ובשיתוף המינהל הקהילתי יובלים. את הפרסומים של האירוע, שהתקיים בזום, ורשימת הנוכחים בו אנגלאינווסט לא מסרה. לטענת דיירים בפרוייקט הם מעולם לא הוזמנו לאירוע כזה.
״אף אחד לא הסביר להם מה הולך להיות שם. לא הציגו להם תוכנית כוללת של המתחם, דיברו איתם על הדירות שלהם ועל כיווני אוויר. לא הסבירו להם על המשמעויות״, מספר בנם של זוג דיירים פנסיונרים, שנחשפו לגורל הצפוי לנכס שבידיהם רק לאחר פרסום המודעות על הפקדת התכנית. ״דיברו איתם בשפה משפטית של אנשי מקצוע. זה אנשים פשוטים, דיור ציבורי, הם לא מבינים״.
״אף אחד לא הסביר להם מה הולך להיות שם. דיברו איתם בשפה משפטית, זה אנשים פשוטים, דיור ציבורי, הם לא מבינים״
עו״ד שומר הוסיף בעניין כי ״יש במקרה של פרויקט טור סיני בעיה גם בהתנהלות של היזם מול הדיירים וגם בעניין התכנוני. נראה שהבעיות האלה יצרו אחת את השנייה. הדייירים היו צריכים לקבל החלטה מודעת על בסיס הבנה. זו לא אוכלוסייה שיש לה כלים לעשות את הבדיקות בעצמה. הם לא יודעים מה לחפש בכלל. במקום לשמור עליהם ולוודא שלא מנצלים אותם, מהנדס העיר התעלם מהמלצות המחלקה לעבודות קהילתיות, ובחר להמליץ על הפקדת התוכנית כשהוא במפורש מודע למצב בין הדיירים ליזם".
הדיירים עדיין באפלה
מתוך 27 דירות בבניין הדיור הציבורי לשעבר ברחוב טור סיני, ב-15 עדיין מתגוררים בעלי הדירות, מחציתם בני יותר מ-60. רבים רכשו את הדירה מהמדינה. שתי דירות עדיין שייכות לחברת עמיגור ובעשר הדירות הנותרות מתגוררים שוכרים מתחלפים. בעלי הדירות עצמם כבר עזבו את השכונה.
ירושלים היא שיאנית ערי ישראל בהתחדשות עירונית, עם יותר מ-120 תכניות המקודמות כיום, רובן המכריע בשכונות הדרום, ומעל לכולן קריית יובל. ובכל זאת, דווקא רחוב טור סיני לא סומן כמיועד להתחדשות עירונית בתכנית האב השכונתית. בנספח הבינוי לתכנית המתאר העירונית 2000 סומן הרחוב כמותר בבנייה של עד 6 קומות – ולא 18.
הדיירים הוחתמו על ידי עו״ד אלי תוסיה כהן באופן פרטני ולא דרך שיתוף ציבור. בנוסף, במהלך השנה שבה התנהל הליך ההחתמה לא נערך כנס דיירים ולא הוצגו תוכניות לכלל התושבים באזור.
בהעדר נציגות מוסכמת ותקשורת רציפה, בעלי דירות רבים שחתמו על ההסכם לא היו ערים בעת החתימה לאופי הפרויקט החדש מעבר לכותלי הדירה שיקבלו בסוף התהליך. משיחות עם דיירים בבניין עולה תמונה עגומה שמבהירה כי גם כיום, בסוף שלב ההתנגדויות בפרויקט, הם אינם בקיאים בפרטים מהותיים של התוכנית שהוגשה ושל אופי המתחם בו הם עתידים להתגורר.
״אמא שלי אשה מבוגרת, היא לא מבינה בדברים האלה, הבטיחו לה שתקבל דירת גן והיא חתמה. רק לפני כמה שבועות התחלנו להבין מה קורה פה אבל אין עם לדבר", מספר בנה של פנסיונרית שחתמה על ההסכם מול אנגלאינווסט ומשכה לאחרונה את חתימתה.
יואל אבן, מהנדס העיר, המליץ לוועדה המחוזית לאשר את התכנית תחת שינויים הנוגעים למטלות הציבוריות בתכנית. אף אחד מהשינויים לא נגע למצב השורר בין בעלי הדירות ליזם ואפילו הדרישה להטמיע ליווי פרטני לאוכלוסיית בעלי הדירות הקשישים (סיוע במציאת דירה לתקופת הבנייה, הבטחת דירות נגישות וכדומה) כתנאי למתן היתר בנייה, לא הוכנסה להמלצות המהנדס.
כחלק מהמטלות הציבוריות שהוטלו בפרוייקט נכללה בניית שני מבני הציבור, אחד לטובת גן ילדים והשני לטובת מועדון גיל הזהב או מועדון רב גילאי, אשר אנשי העירייה והוועדה המחוזית ביקשו להשאיר את ייעודם פתוח על מנת שיוכלו לשנותם בהתאם לצרכי הקהילה לכשייבנה הפרוייקט. להפתעת בעלי הדירות כאשר התכנית הופקדה לפני כמה שבועות, שני מבני הציבור – בני כ-140 מ״ר ועוד חצר של 175 מ״ר לכל אחד, נקבעו בייעוד כגני ילדים בלבד.
לטענת אגף תכנון העיר בעירייה ההקצאה נובעת מתוך ״ראייה כוללת של הפרוגרמה השכונתית״. ובכל זאת אי אפשר שלא לתהות על הבחירה למקם שני גני ילדים בבניין שבו לפחות מחצית מהדיירים בדירות התמורה יהיו פנסיונרים המבלים בבית זמן רב.
השטחים הפתוחים חוסלו
חלק ציבורי נוסף בפרויקט הוא שביל הולכי רגל שיתחבר אל תחנת הרכבת הקלה שעתידה לקום ברחוב הנרייטה סולד המקביל. לדרישת העירייה, השביל, המופיע עוד בתכנית להקמת הבניין הנוכחי משנות ה-70 ולא פותח מעולם, יפותח כעת ובנוסף יתחבר בשביל עד לפרויקט הענק השנוי במחלקת, מתחם כרמית.
בין הבעלים של המתחם שלמה דרעי, אחיו של אריה דרעי, יו״ר ש״ס ומי שבג"ץ פסל מלכהן כשר הפנים, הממונה גם על מינהל התכנון. עבור השביל הפקיעה העירייה שטח ציבורי ניכר בין מתחם כרמית לפרויקט טור סיני והצטרפה כמגישה בתוכנית.
שביל הולכי הרגל יתחבר למתחם כרמית השנוי במחלוקת, שנמצא בבעלות אחיו של אריה דרעי. עבור השביל הפקיעה העירייה שטח ציבורי ניכר
״את כל השטחים הציבוריים שהיו פה חיסלו״, מספר בעל נכס, שעדיין מנסה להבין מה המשמעות של ההסכם שחתם עליו. ״ובשביל מה? כמות מטורפת של דירות עם חמש קומות לחניונים תביא לרחוב הקטן הזה עשרות רכבים. המקום לא בנוי לזה. שני גני ילדים ושביל שיתחבר לפרויקט שכל ארגוני הסביבה התנגדו לו (הכוונה למתחם כרמית, ד"ז)״.
ההתייחסות היחידה של מהנדס העיר לאופי אוכלוסיית בעלי הדירות היה מענה לבעיית הטופוגרפיה התלולה בו נמצא הבניין. המהנדס חייב את היזם לתכנן את השביל החדש כך שיהיה נגיש לאזרחים הוותיקים באמצעות מעליות ודרגנועים. הציר שייבנה ישפר את הקישוריות בין רחוב דרך כרמית ורחוב פסח חברוני, וממנו יתחבר לתחנת הרכבת הקלה שנמצאת כבר בביצוע ברחוב הנרייטה סולד. ועם זאת, החל מכניסת השבת יהפוך השביל הממונע לשביל משותק.
בפרויקט סומנו רק שלושה עצים לשימור ושלושה עצים להעתקה, ו-34 העצים האחרים, חלקם בעלי ערכיות גבוהה על פי סקר העצים, מיועדים לכריתה.
עורך דין שומר מוסיף: ״בשכונת קריית יובל יש מחסור חמור בשטחים ציבוריים פתוחים, מחסור חמור בריאות ירוקות קרוב לבית. אנשים צריכים לצאת מהבית ולראות ירוק קצת ולא רק אספלט. הריסה והפקעה של שטח פתוח זה דבר שצריך להיעשות באופן שוויוני, אבל כשלוקחים מהאוכלוסייה המוחלשת, מדיור ציבורי לשעבר, בכדי לפתח תשתיות שהוזנחו שנים, זה מריח רע״.
תעשיית פינוי בינוי
המקרה של טור-סיני אינו יוצא דופן. ריבוי הפרויקטים של התחדשות עירונית בירושלים, בעיקר של פינוי בינוי ובשכונות עם רקע סוציו אקונומי נמוך, הצמיח תעשייה משגשגת של בעלי מקצוע בתחום – מעורכי דין המתמחים בו דרך שמאים ועד יזמים וחברות קבלניות. לצד הפיתוח, הציפוף וההתחדשות, לעיתים יש לעסקה בין היזמים לדיירים, על פי רוב אנשים מבוגרים ממעמד בינוני-נמוך, גם צדדים אפלים.
״ישנם יזמים ומארגנים שונים הפועלים באופן אגרסיבי ובחוסר שקיפות מול בעלי דירות ואף עושים שימוש בשם אגף התכנון ומהנדס העיר במטרה להשפיע על בעלי הדירות לחתום על הסכמי פינוי בינוי״, כתב מהנדס העיר ירושלים במכתב פנייה מיוני האחרון ליזמי התחדשות עירונית בעיר.
המכתב מתאר תופעה של הפעלת לחץ בצורות לא כשרות על הדיירים, תוך התעלמות מנוהלי ״מודל העבודה החברתית״ שנועד לייצר שקיפות ופיקוח של מינהלת ההתחדשות העירונית והמחלקה לעבודה קהילתית ביחס לתהליך ההחתמה על ההסכמה לפרויקט וקידומו.
אותה אוכלוסייה של בעלי דירות קשישים, דיירי דיור ציבורי לשעבר שידם הצליחה לרכוש את הדירה שבידם כעת, היא זו הנמצאת בלב הזירה הגועשת של ההתחדשות העירונית. בהעדר הבנה תכנונית ומשפטית ולפעמים אף יחד עם לקות אוריינית משמעותיות בהרבה, ובהתווסף יזמים שתחת חוזים בני מאות עמודים ומושגים משפטיים ותכנוניים לא מוכרים – חתמו על הסכמים שיציאה מהם גוררת שנים של מאבק משפטי, הוצאות רבות ומפך נפש.
מהנדס העיר: ״ישנם יזמים ומארגנים הפועלים באופן אגרסיבי ובחוסר שקיפות מול בעלי דירות ואף עושים שימוש בשם אגף התכנון ומהנדס העיר במטרה להשפיע על בעלי הדירות לחתום על הסכמי פינוי בינוי״
גם בטור סיני בעלי הנכסים חתמו על סעיפים על החזר הוצאות לנציגי הדיירים, איסור התנגדות לפרוייקט באף שלב ועל עדכון בהתפתחות התב״ע רק אחת לחצי שנה. אלא שרק כעת הם, מרביתם בעזרת ילדיהם, מבינים את משמעות ההסכם.
למעשה, תחת הכותרת הפופולרית "התחדשות עירונית", המדינה מותירה את נטל ציפוף הערים בישראל, הגדלת מספר יחידות הדיור ושיפור התשתיות ופני הערים להסכמים שבין יזמי הנדל״ן החזקים לבין האוכלוסיות הפגיעות ביותר. כך רבים מוצאים עצמם חסרי אונים אל מול לחצים של עורכי הדין, חברות שעוסקות בהחתמה ונציגים שונים המעורבים בפרוייקט.
"גם ההתנהלות של היזם בפרויקט היא עניין של ועדות התכנון", אומר עו"ד שומר. "יש הנחיה ברורה של מהנדס העיר להקפיד על הפן החברתי בפרויקטים של התחדשות. זה נכון שזה לא נושא תכנוני אבל לתכנון יש היבט חברתי והוועדות צריכות לתת עליו את הדעת. אי אפשר לעצום את העיניים ולהגיד אני רק בודק את התכנון, כשבפועל בפן החברתי יש כאן ליקויים שצועקים לשמיים כשיזם מנצל את היתרון הכלכלי שלו מול אוכלוסיות ממעמד נמוך וקשישים״.
תגובות
תגובת אנגלאינווסט התחדשות עירונית: "פרויקט פינוי בינוי 'טור סיני/ פסח חברוני', הינו פרויקט פינוי בינוי על פי תכנית בסמכות ועדה מחוזית שאושר להפקדה ב-2021 ובהמלצת הועדה המקומית ומהנדס עירית ירושלים. באפריל 2019 נערך כנס דיירים נוסף בשיתוף עו"ד של הצדדים, אדריכל הפרויקט, וכן שמאי ומפקח מטעם הדיירים. בכנס הוצגו התוכניות וניתן כל המידע להמשך התהליך. בינואר 2020 עו"ד הדיירים שלח מכתב עדכון לדיירים על כך שהושג הרוב הדרוש של החתימות וכן שנחתם הסכם מול עמיגור לגבי דירות עמיגור בחברה ואילו במרץ 2020 הסתיים שלב החתמות החוזים.
"לבקשת נציגות הדיירים שפועלת לקידום הפרויקט, אושר סעיף "החזר הוצאות" עבור שעות עבודה, כפי שנהוג בפרויקטים מסוג פינוי בינוי. יצוין כי עמדת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית היא שאין מניעה (ולעיתים אף יש הצדקה של ממש) במתן תגמול לחברי נציגות ובלבד שהדבר נעשה בשקיפות. למותר לציין כי דיירי הפרויקט חתמו על כך בהסכם הסופי שאושר על ידי עוה"ד תוסיה כהן ומשכך, הטענה על ניגוד עניינים לא מובנת ונדחית על הסף.
"לנושא הסעיף בהסכם אודות התנגדות להליכי התב"ע מצד היזם והדיירים- מדובר בסעיף סטנדרטי ומקובל בהסכמי פינוי בינוי שמטרתו מניעת הפרת החוזה על ידי מי מהצדדים.
"החברה רואה בדיירי הפרויקטים שלה שותפים מלאים. גם במקרה זה, נציגות הדיירים היתה שותפה להגשת התב"ע (שהועברה לעיון הדיירים ובא כוחם טרם הגשתה) ומצויה כל העת בקשר עם חברתנו. כמו כן, הדיירים מקבלים עדכונים שוטפים על התקדמות הפרויקט. מפגש שיתוף ציבור נערך בסתיו 2021 אז בוצעה מצגת שיתוף ציבור, הכוללת את התוכניות והדמיות של המתחם. החברה דוחה מכל וכל את הטענות שהובאו בכתבה. אנו פועלים במשך שנים רבות בתחום ההתחדשות העירונית עם היקף פרויקטים של אלפי יחידות דיור בכל הארץ ובעלי מוניטין ללא רבב".
מעיריית ירושלים נמסר: "עיריית ירושלים פועלת לעדכון תוכנית האב לשכונת יובלים גנים, תוך התאמה להיקפי הבניה המתוכננת לעשור הקרוב ומתן מענה לצרכים הציבוריים השונים. החומר אשר נאסף במסגרת עדכון התוכנית, הוצג הן לוועדה המקומית והן לוועדה המחוזית ונמצא במעקב מתמיד.
"התוכנית שהופקדה ברחוב טור סיני כוללת בניה של בניין בן 9 קומות, ובניין נוסף בן 15 קומות תוך ניצול הפרשי הטופוגרפיה בין שני הרחובות. התוכנית נבחנה על ידי מוסדות התכנון השונים ונמצאה מתאימה, שכן השכונה נקבעה במסגרת הכנת תוכנית האב השכונתית כשכונה להתחדשות עירונית. תוכנית האב היא התוכנית אשר מכוחה מקודמות תוכניות בניה תוך התחשבות בכלל המאפיינים באזור כולו.
"כחלק מאישור התוכנית, בוחנת הוועדה את סוגיית המרחב הציבורי תוך מתן מענה לצרכים התחבורתיים וקישור לצירי הרכבת הקלה. העירייה בוחנת בימים אלו בשנית את ההפרשות המוצעות בתוכנית לצורכי ציבור, במטרה לוודא שניתן מענה הולם לצורכי התושבים.
"הוועדה המחוזית גם בוחנת את הסוגיות החברתיות תוך מתן דגש על קבלת הסכמה למימוש התוכנית על פי הנדרש בחוק. אם יתברר במהלך שלב ההתנגדויות כי התושבים אינם מעוניינים בפרויקט, יובא נושא זה במסגרת השיקולים למתן אישור לתוכנית.
עיריית ירושלים פועלת למתן סיוע לתושבים המקדמים תוכנית להתחדשות עירונית, זאת מתוך הבנה כי התושבים הם שחקני מפתח בתהליך זה, והם זכאים לקבל את כלל המידע הרלוונטי טרם קבלת ההחלטה בדבר יציאה למיזם התחדשות עירונית".
מהוועדה המחוזית לתכנון ולבני ירושלים נמסר: "מדובר בתוכנית המצויה בשלב ההתנגדויות ולכן לא נוכל להתייחס בשלב זה. ככל שיתקבלו התנגדויות במסגרת שלב זה, הוועדה תתייחס אליהן במסגרת ההחלטה".
מעמותת יובלים 2041 נמסר: ״אנשי העמותה מודאגים מההתנהלות הכוחנית של יזמים בירושלים. העמותה מודאגת מכך שהבינוי האינטנסיבי המקודם בשכונה (ובעיר) אינו חלק מתוכנית כוללנית, סדורה ושוויונית. העמותה קוראת לראש העיר לפעול כעת למען התושבים ליצירת תכנית כוללת ולהגן על התושבים מהתנהלות היזמים".