יזמי כפר הנופש בחוף אמנון נגד פעילי הסביבה: "לדחות את הערר על הסף"

במשרדי מינהל התכנון בירושלים נערך בשבוע שעבר דיון בערר שהוגש נגד האישור שנתנה הולחו"ף (הוועדה לשמירת הסביבה החופית) לתוכנית הבנייה בחוף אמנון בכנרת. מול המשרדים התקיימה הפגנה של פעילי סביבה ואנשי הוועד להצלת חוף אמנון, שהגישו את הערר בנובמבר, במקביל לערר נוסף שהוגש על ידי עמותת "אדם טבע ודין". 

ועדת הערר של המועצה הארצית לתכנון ובניה, שדנה בערר, היא תחנה אחת לפני האחרונה בדרך של המתנגדים לתוכנית לבניית כפר הנופש היוקרתי בחוף שבצפון הכנרת, בין שמורות טבע ובאזור בעל רגישות אקולוגית גבוהה, כפי שנחשפה לראשונה ב"המקום הכי חם". התחנה האחרונה היא בג״ץ. 

בדיון על הטענות של הפעילים ואדם טבע ודין בערר, השיבו שלמה וסימה דהוקי, המחזיקים יחד עם רוני צ׳ארום בחברת פאי-סיאם. עוד ענו נציגי הולחו"ף ועידן גרינבאום, ראש מועצה אזורית עמק הירדן ואיגוד ערים כנרת, שהגיע ללא באי כוח ובלי שהוגשה תגובה רשמית לעררים מטעם הגופים שבראשם הוא עומד

עוד לפני שהתקיים הדיון, שארך כחמש וחצי שעות, נכתב מטעם דהוקי ובאי הכוח של פאי סיאם כי אין לוועדה סמכות לדון בערר. לטענתם, לפעילים אין זכות להגיש ערר מכיוון שהם לא בעלי עניין אישי בקרקע, ועל כן דרשו לדחות את הערר על הסף. 

---

על פי כתב התגובה, למרות שהחוק קובע כי זכות הערר נתונה ״לכל הרואה עצמו נפגע״ מהחלטות הולחו״ף, לא מדובר בפגיעה באינטרס ציבורי אלא באינטרס אישי בלבד. בדיון בערר הוסיפו באי הכח של פאי סיאם כי הדבר ״יהווה תקדים מסוכן ומדיניות שגויה, שתרחיב את זכות הערר עד בלי די ובניגוד לדין״.

בתגובה, תהתה יו״ר הוועדה האם בהיותו חוף ציבורי, שבו בין היתר מתקיימות פעילויות חינוכיות מטעם המועצה, ובו מתחנכים ילדי הפעילים, לא ניתן לראות בפעילים כבעלי עניין במקום. החלטת וועדת הערר תתקבל בשבועות הקרובים.

אישור הולחו״ף היה השלב הרגולוטורי האחרון עבור בניית כפר הנופש, כפי שנדרש בהוראות תמ״א 13/13/א/1, התוכנית הארצית להסדרת חופי הכנרת הציבוריים, ובהם חוף אמנון. כפי שחשפנו במקום הכי חם ביולי, התמ״א תוכננה ועוצבה לדרישת רמ״י ביחס לשיקולים הקנייניים של הטייקון יצחק תשובה, שמכר לפאי סיאם את הקרקע הממוקמת על שפת הכנרת בשנת 2021 – לאחר שזכויות הבנייה הוגדלו פי 30. 

כפר הנופש המתוכנן נושק לקו מי הכנרת ועלול להוות מפגע סביבתי לאזור שסומן על ידי מוסדות התכנון כאזור ״הרגיש ביותר בכנרת הן עבור שמירת מי הכנרת ראויים לשתייה והן מבחינת שמירת המאזן האקולוגי.״ פאי סיאם מתכננת במקום פיתוח אינטנסיבי של 200 וילות יוקרתיות עם בריכות פרטיות, מתחם מסעדות, אודיטוריום, ספא ומתקנים נוספים, תוך עקירה של כ-300 עצים. 

יד חופשית ליזמים

התמ״א מסווגת כתוכנית מפורטת, שמכוחה ניתן להוציא היתרי בנייה. אלא שלטענת עמותת אדם טבע ודין, התוכנית נעדרת מהוראות מפורטות כנדרש בחוק התכנון והבנייה, שיגבילו ויכתיבו את היקף ואופי הבינוי. 

כפי שהביאו את הדברים בדיון, בזמן הכנת התמ״א פרטי התכנון לכפר הנופש לא נדונו כלל. מתכנן התוכנית, אילן אוזן, הודה כי ״לא נכנסו לבינוי בכפר הנופש״ כבר בדיונים ב-2017. בהעדר פירוט והגבלה בהוראות התוכנית, ניתנה ליזמים – אז תשובה וכיום דהוקי – יד חופשית לבנות ככל העולה על רוחם, באופן שפוגע באינטרס הציבורי ובערכי הטבע. ״היזמים יכלו לנצל זאת ולתכנן תכנית בינוי שלכאורה חוסה תחת הוראותיה העמומות, אך מצד שני ממקסמת את רווחי היזם על חשבון הציבור וערכי הטבע״. טענו אנשי העמותה. 

בהעדר פירוט והגבלה בהוראות התוכנית, ניתנה ליזמים יד חופשית לבנות ככל העולה על רוחם, באופן שפוגע באינטרס הציבורי ובערכי הטבע

מכיוון שתא השטח שיועד לכפר הנופש הוחרג מהתוכנית ומיקומו בחוף אמנון נתפס כעובדה מוגמרת בהנחיית רמ״י, התסקיר הסביבתי שהוכן עבור התמ״א לא סקר את שטח כפר הנופש על שמורת הטבע, נביעות המים בתוכו, העצים הגדלים בשטחו ומיקומו שגובל בשטח יער מוגן ובשטח שמורה ימית של בית ציידא, שהורחבה בשנה שעברה.

הטענות של דהוקי לא ביקשו לשלול רק את זכותם של הפעילים, אלה גם את זכות הערר של עמותת אדם טבע ודין ושל יעל דורי, ראש אגף תכנון בעמותה ונציגת הגופים הירוקים בולחו״ף. לטענת אנשיו של דהוקי, היא פועלת ״מטעמים של חוסר תום לב, הפרת חובת הגינות וחוסר ניקיון כפיים״. 

״מרבית הטענות בערר הן בבחינת הפרחת סיסמאות, קלישאות, דמגוגיה ודמוניזציה של המשיבים״, הם הוסיפו. זאת משום שבדיוני התמ״א הצביעה בעד התוכנית הכוללת, אך הצביעה נגד תוכנית הבינוי. כאמור, הטענה המרכזית של העמותה היא נגד אותה תוכנית בינוי שהוראותיה לא מפורטות מספיק ולא נגד התמ״א כולה. 

הדרישות שעלו בדיון ביקשו להביא את תוכנית הבינוי לדיון מחודש במוסדות התכנון, לאחר שיתבצע עבור שטח כפר הנופש תסקיר סביבתי ותכנון מפורט במידה מספקת, שאפשר יהיה לדון בהשלכותיו ברצינות, ולאחר מכן לתת לציבור את זכות ההתנגדות. זכות זו הופקעה ממנו בחסות הכללת כפר הנופש בתמ״א, אך בלי לקבוע את פרטיו. ״למרות הטענות של פאי סיאם, הדגשנו שאנחנו לא מתנגדים להקמת כפר הנופש לאחר אישור התמ״א, אלא לתוכנית הבינוי הבזבזנית שפוגעת בציבור ובסביבה״, אמרה דורי.

חלק מהדרישות לשינוי הבינוי ביקשו להכליל את בריכות השחייה הפרטיות בחישוב היקף הבנייה, הגנה על שטחים פתוחים ועל העצים דרך בניית שתי קומות בכל מבנה. הפעילים ביקשו גם להכליל נגישות לציבור דרך שבילים ייעודיים, קישוריות לתחבורה ציבורית שכעת נעדרת לחלוטין מהתוכנית, והרחקה ברורה של כפר הנופש מקו החוף – שכבר סומן בתכניות והדמיות של פאי סיאם כחלק מכפר הנופש. 

היתממות של מוסדות התכנון

את כפר הנופש עתידה להפעיל חברת ישרוטל, על פי הסכם התקשרות ל-24 שנים ו-11 חודשים שנחתם בראשית יולי. פאי סיאם תקבל דמי שכירות ופדיון מההכנסות. הסכם החכירה אמנם עלה לפאי סיאם 60 מיליון שקל ב-2021, אך כבר הספיק להכפיל את שוויו, על פי דיווחי החברה, ל-126 מיליון שקל, ועתיד להניב לה עוד מיליוני שקלים. 

אחת הטענות המרכזיות שהעלו התושבים הייתה כי יש משום היתממות לדון בתוכנית הבינוי בלבד, כפי שתמ״א מחייבת ולהתעלם מההחזקות של פאי סיאם בשטחים נוספים בחוף אמנון ומהצהרותיה הפומביות באשר לתוכניות שלה במקום. 

בין רמ״י לפאי סיאם נחתמו הסכמי חכירה על ארבעה תאי שטח סמוכים לכפר הנופש, וזו הצהירה כי היא עתידה להקים בהם מתחם גלמפינג יוקרתי שנמצא בשלבי תכנון. העברת הבעלות בקרקע תהפוך את אמנון מחוף ציבורי לחוף הנמצא ברובו בידיים פרטיות, בכך יודר הציבור ממשאב טבע ציבורי בהגדרתו. ועדת הערר עסקה גם בשאלה האם הולחו״ף בחנה חלופות לתוכנית שהציעה כפר סיאם. משתתפים בדיון מספרים כי השאלה נשאלה שוב ושוב ולבסוף אנשי הולחו״ף הודו כי לא התקיים דיון בחלופות אחרות. 

משתתפים בדיון מספרים כי נציגי הולחו"ף נשאלו שוב ושוב אם בחנו חלופות לתוכנית שהציעה כפר סיאם, עד שהודו כי לא התקיים דיון בחלופות

"לחברי הוועדה וליזמים לא היו תשובות לטענות שלנו נגד תוכנית הבינוי של כפר הנופש", מסרו מאדם טבע ודין. "למרבה הצער, במקום לענות על טענות של העדר בסיס לתוכנית של פיזור חדרי נופש יוקרתיים עם בריכות שכשוך צמודות על פני כל השטח, הם העדיפו לתקוף את נציגת אדם טבע ודין אישית, על כך שתמכה בתוכנית הכוללת אך הגישה ערר על תכנית הבינוי".  

מיכל קלסובסקי מהוועד להצלת חוף אמנון אמרה לאחר הדיון כי ״מחזק ומרגש להרגיש את הרוח הגבית שניתנה לוועד שבו אני חברה על ידי אלפי תומכים בעצומה ועשרות פעילים ופעילות בשטח. מעבר לפעילות המשפטית שנעשית בפלטפורמות יחסית 'סטריליות', המפגש עם המשפחות מכל קשת החברה הישראלית, השיחות, ההסבר וההבנה שהציבור למעשה אינו מודע כלל לתוכניות שמתוכננות לו מעל לראש היה כוח מניע ומוטיבציה להעביר את הנקודה הזאת גם לגופי התכנון".