הניסיון להציל את חוף אמנון בצפון הכנרת מוסיף להיתקל בקשיים, זאת לאחר שחברי הוועדה הארצית לשמירת הסביבה החופית אישרו בחודש שעבר את תוכנית הבינוי להקמת כפר הנופש היוקרתי שהגישו היזמים, שלמה וסימה דהוקי ורוני צ׳ארום, המחזיקים בחברת פאי-סיאם.
אישור הוועדה היה השלב הרגולוטורי המחייב האחרון, לפני שיוכלו היזמים להגיש בקשת היתר בנייה בוועדה המקומית עמק הירדן, אשר חוף אמנון נמצא בתחומה. לפיכך היום (רביעי) הוגשה בקשת ערר לוועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובניה מטעם אנשי עמותת אדם טבע ודין וכן בקשה נוספת מצד ״מטה המאבק להצלת חוף אמנון״.
על פי חוק התכנון והבניה, רשאי חבר בוועדה לשמירת הסביבה החופית או אדם הרואה עצמו נפגע מהחלטותיה להגיש ערר למועצה הארצית תוך 30 יום מיום קבלת ההחלטה. בקשות הערר של התושבים ושל העמותה למעשה מקפיאות את החלטת הוולחו״ף, עד החלטתה של הוועדה הארצית, זו רשאית לקבל את הערר בכולו או בחלקו, ובכך לבטל את אישור תוכנית הבנוי בחוף או לחייב שינוי מהותי באופי הבינוי. על פי המתנגדים, מדובר בבינוי הסותר את הוראות חוק התכנון באשר לבנייה על חשבון חופי הים הציבוריים. ועדת המשנה הארצית לעררים תוכל להחזיר את תוכנית הבינוי לדיון חוזר בוולחו״ף.
כפי שחשפנו במקום הכי חם בחודש יולי האחרון, חברת פאי סיאם עתידה להקים את כפר הנופש בחוף אמנון מכוחו של תיקון מספר 1 לתוכנית המתאר הארצית לחופי הכנרת הציבוריים שאושר ב-2019. בעוד תוכנית המתאר לחופי הכנרת הציבוריים אושרה כבר ב-2015, התיקון לחוף אמנון התעכב שנים רבות לבקשתה של רשות מקרקעי ישראל, זאת משום זכויות קניין של חברת אלעד כנרת בע״מ, שהייתה בבעלותו של הטייקון יצחק תשובה.
הפשרה שהושגה בין אנשיו של תשובה לבין רמ״י היא שעיצבה את תוכנית המתאר הארצית לחוף אמנון, ובמסגרתה תא השטח שרכש תשובה בסכום פעוט ב-1992 מהסוכנות היהודית ומושבי מפוני ימית באזור, אשר הפעילו במקום עד הרכישה חניון לילה ומתחם נופש קטן, ייהנה מזכויות בנייה מוגדלות פי 30 מאלו הקיימות בשטח כיום. את זכויות הבנייה הללו רכשה חברת פאי-סיאם בשנת 2021 מאלעד כנרת, וכעת היא זו המקדמת את הקמתו.
יד חופשית ליזמים
על פי הוראות התמ״א לחופי הכנרת הציבוריים, אישור תוכנית הבינוי לכפר הנופש מותנה באישור הוועדה המחוזית צפון ובאישור הוולחו"ף. שתי הוועדות נתנו את אישורן.
מהטענות המופיעות בערר עולה כי אמנם התיקון לתוכנית העוסק בחוף אמנון נהנה ממעמד של תוכנית מתאר ברמה מפורטת שמכוחה ניתן להוציא היתרי בניה, אבל בכל הקשור לתא השטח המלונאי אין בתוכנית הוראות מפורטות ומדוייקות המכתיבות ומגבילות את אופי הבינוי. בכך התוכנית מותירה יד חופשית ליזמים לבינוי אינטנסיבי ובזבזני. ״היזמים יכלו לנצל זאת ולתכנן תכנית בינוי שלכאורה חוסה תחת הוראותיה העמומות, אך מצד שני ממקסמת את רווחי היזם על חשבון הציבור וערכי הטבע״, נכתב בערר.
כפי שהראינו בתחקירים קודמים בנושא, פאי סיאם אכן מתכננת במקום פיתוח אינטנסיבי של 200 וילות יוקרתיות עם בריכות פרטיות, מתחם מסעדות, אודיטוריום ומתקנים נוספים אשר עלולים להפוך למפגע סביבתי משמעותי, זאת מטרים בודדים מקו מי הכנרת, באזור הרגיש ביותר מבחינה אקולוגית.
אישור הוועדות מהווה בפועל חותמת גומי והן נעדרות אפשרויות פיקוח משמעותיות. בכך הציבור נפגע פעם נוספת, שכן תכנית הבינוי עצמה לא נדרשת בהפקדה ומכאן נמנע מהציבור היכולת לממש את זכותו המהותית למעורבות בהליך התכנוני ולהשמעת התנגדויות.
אישור הוועדות מהווה בפועל חותמת גומי והן נעדרות אפשרויות פיקוח משמעותיות, ובכך הציבור נפגע פעם נוספת
נוסיף כי הוראות כלליות ועמומות כאלה לא רק פוגעות בציבור ובערכי הטבע ומעניקות יד חופשית ליזמים, אלא חוטאות להוראותיה המקוריות של הוועדה הארצית מ-2009 על הכנת תוכניות להסדרת אזור הכנרת וחופיה. ההוראה ביקשה בין היתר להגן על שטחים פתוחים בסביבת הכנרת, לשמור על הכנרת כמשאב טבע חשוב בישראל, כמקור מים מרכזי וכן להגביל את פיתוח כך שיהיה צמוד ליישובים קיימים ולא יפר עוד שטחים פתוחים או כאלה בעלי רגישות סביבתית גבוהה.
"על זה אין שליטה"
כמי שחשף את הנושא לראשונה, "המקום הכי חם" הציג את הנושא בדיון הוולחו״ף האחרון, שבו הוחלט לאשר את תכנית הבינוי. נציגת משרד התיירות בוועדה, אורלי זיו, הודתה בדיון זכויות הבנייה נמצאות בידי היזם והוא מחליט מה יעשה איתן. ״מעט חדרים גדולים מאוד או יותר חדרים קטנים. על זה אין שליטה… הוא לוקח את זכויות הבנייה ומחליט. הוא עושה את תוכנית עסקית ומה שהוא רואה שמתאים וכלכלי לו לעשות, זה מה שהוא עושה״. גם משה צימרמן ממשרד התיירות אישש את המדיניות הזו של המשרד ואמר כי ״אנחנו נותנים ליזם להחליט בסופו של יום מה גודל החדר שלו. אנחנו לא נרדוף אחריו על גדלים של חדרים״.
נציין כי חברת הנדל״ן המניב פאי-סיאם, אשר נהנית בשנים האחרונות מצמיחה דרמטית, קיבלה בעשור האחרון מעל 10 מיליון שקלים ממשרד התיירות דרך תמיכות לעידוד השקעות בהקמת מיזמי תיירות, זאת בשל הנחיצות בהגדלת היצע חדרי המלון בישראל ועידוד התיירות, כפי שבא לידי ביטוי בחוק לעידוד השקעות הון. למשרד התיירות יש יכולת להתוות קווים מנחים באשר למגוון החדרים ורמות המחירים, במידה וירצה להנגיש את אתרי התיירות לקהל רחב ככל הניתן.
מדבריהם של נציגי המשרד בוולחו״ף עולה כי מדיניות משרד התיירות היא להיטיב עם היזמים גם במחיר פגיעה במשאבי טבע ובאינטרס הציבורי. כך למשל, כשנשאלה מדוע רמת המחירים בכפר הנופש העתידי כה גבוהה, קבעה: ״ככל שהשטח יותר נדיר, אז הביקושים שם יותר גבוהים, אז הם יכולים להגיש מלון יותר ברמה יותר גבוה ולהוציא ממנו רווח יותר גדול״.
טענה זו באה לידי ביטוי גם בערר, שם מצויין כי אמנם תוכנית הבינוי מנצלת את כלל זכויות הבנייה, אך במקום שאלו יושקעו בהקמת מגוון סוגי אכסון מלונאי ברמות מחירים משתנות, הן מבוזבזות בהקמת בריכות פרטיות לכל אחד מ-180 החדרים בתוכנית ו"כפר הנופש ישרת פלח זעום מהציבור הישראלי – בעלי הממון״.
אישור התכנית על ידי הוולחוף, הוא לדידם פגיעה ״בעקרונות הבסיסיים של חוק שמירת הסביבה החופית… כמשאב הציבורי הפתוח לכלל הציבור ללא תלות בעומק כיסו״. עוד הם מוסיפים כי החלטת הוועדה מתעלמת ממגמות התכנון העדכניות, אשר מחייבות להגביל בנייה בזבזנית וצמודת קרקע שכזו לאור גידול האוכלוסין הדרמטי בישראל ולאור הצטמצמות קרקעות המדינה והמחוייבות למזעור השפעות משבר האקלים.
בנוסף – וכפי שטענו אנשי העמותה בעבר – התסקיר הסביבתי שנערך ב-2018 לחוף אמנון לא התייחס לתא השטח המיועד להקמת כפר הנופש, אלא רק ליתר השטחים בחוף. כך, לא הוצגו ההשלכות הסביבתיות של הפיתוח האינטנסיבי בחוף, לא ניתנה הדעת על ערכיותם של מאות העצים במקום ולא הובהרו הסכנות שעלולות לפגוע בכנרת כמשאב טבע ומקור מים במידה שיוקם כפר הנופש. בתוך כך לא הוצגו חלופות למיקומו של כפר הנופש או חלופות לשימוש מלונאי במקום על ידי הסוקרים, אשר ראו בהקמתו עובדה מוגמרת, זאת בניגוד לתיקון לחוק התכנון המחייב הכנת תסקיר סביבתי מקיף שנוגע בהשלכות כל פיתוח באשר הוא ולמרות שחוף אמנון הוגדר בתמ״א 35 כ״שטח ברגישות נופית סביבתית גבוהה״ וב״מרקם חופי״.
עוד נכתב בערר כי תמ״א 1, שאושרה בשנת 2020, ביקשה להגן על שטחים פתוחים ושטחים מיוערים, בין היתר לנוכח הדחיפות לתת מענה תכנוני ורגולטורי למשבר האקלים באמצעות שמירה על עצים בוגרים, כמו גם לשמירה על שטחים פתוחים נטולי פיתוח ומגע אדם. בחלקים ניכרים של תא השטח של כפר הנופש, כפי שמופיעים בתשריט של תמ״א 1, אפשר לראות בבירור שהם מסומנים כבעלי ייעוד לשימור כיער.
אלו שטחים בבעלות הקרן הקיימת לישראל, אשר בהם קיימים יערות נטועים ואותם החליטה רמ״י לתת ליזמים עבור פיתוח תיירותי, מלונאי ומסחרי אינטנסיבי.
שטחים אלו סומנו כיער בתמ"א 1, שאושרה אחרי תוכנית חוף אמנון. משום שאין קביעה שטוענת שתוכנית אחת גוברת על השנייה, היזמים וגם הוולחו"ף לא מייחסים חשיבות לייעוד הקרקע הזה. אולם, ברור כי עורכי תמ"א 1 סימנו את השטחים הללו כיער מתוך הכרה בחשיבות השארה ושימור השטחים המיוערים.
בתחקיר במקום הכי חם חשפנו שעל השטח הצמוד לכפר הנופש המתוכנן עתידה פאי-סיאם להקים מתחם גלמפינג יוקרתי. בין רמ״י לפאי סיאם נחתמו הסכמי חכירה על ארבעה תאי שטח נוספים, ללא מכרז ובלי ידיעת הציבור. את הדברים הללו העלינו בדיון הוולחו״ף בחודש שעבר, שם טענו בפני חברי הוועדה כי העברת הבעלות בקרקע למשך עשרות שנים תהפוך את אמנון מחוף ציבורי לחוף הנמצא ביותר ממחציתו בידיים פרטיות, בכך יודר הציבור ממשאב טבע ציבורי בהגדרתו.
באט״ד טוענים כי למרות שתמ״א 1 אינה סותרת בהוראותיה תוכניות קודמות שאושרו מלבד תוכניות בודדות שתמ״א 13/13/א לא נמנית עליהן, לטענת אנשי אדם טבע ודין, יש להביא את תוכנית הבינוי של פאי סיאם לדיון מחודש זאת לאחר תכנון מפורט במידה מספקת במוסדות התכנון לתא השטח בחוף אמנון, כפי שזה מוגדר בחוק ופתיחתו להתנגדויות של הציבור. לטענתם יש לרכז את זכויות הבנייה של חברת פאי סיאם מחוץ לשטחים המיוערים המוגנים, לשמור על מספר מקסימלי של עצים בוגרים במפרץ אמנון ולחייב את היזמים למקסם את הבנייה במקום, כך שתוכל לשרת את כלל הציבור.
בא כוחם של היזמים, עו"ד אבי פורטן, שלל את הטענות שעלו בדיון בוולחו"ף מטעם המקום הכי חם, מנציג התושבים ומטעמה של יעל דורי, נציגת הארגונים הירוקים ומי שחתומה על הערר. לדבריו הטענות תוקפות את התמ"א שאושרה בהחלטת ממשלה ב-2019 והן היו אמורות להישמע לפני האישור.
אלא שדבריו מהווים הודאה בכשל התכנוני שמגולם בתיקון מספר 1 לחוף אמנון בתמ״א, שכן אישור תוכנית הבינוי לא מותנת בהגבלות כלשהן, מלבד קיום דיון בוועדות. אולם כפי שאפשר לראות, הדיונים הללו עקרים ואין בכוחם להשפיע על אופי הבינוי. על פי כתב הערר, הפסיקה המשפטית העדכנית קובעת כי אם תוכנית אינה מפורטת דיה, תוקפה לא ישלל אלא ימנע מתן ההיתרים מכוחה עד לאישור של תכנון מפורט.