"קריית יובל היא זוועה אורבנית, אנחנו זקוקים נואשות להתחדשות עירונית", אומרת עדי עמית, פעילה חברתית, תושבת השכונה הירושלמית. "אבל נראה שמי שאמונים על שיפור המצב ועל קידום התחדשות עירונית, מועלים בתפקידם לכאורה ומקדמים תוכניות שמסתכלות על שתי שורות – שורת הרווח הפוליטי ושורת הרווח של היזם".
עמית, ממקימות עמותת "יובלים 2041" של תושבי השכונה, חתומה על מכתב שנשלח בסוף השבוע שעבר למנכ״לית מינהל התכנון, דלית זילבר, ובו מתריעים התושבים על כשלים חמורים, להגדרתם, בהתנהלות ועדת התכנון המחוזית ירושלים וועדת המשנה להתחדשות עירונית הכפופה לה, בכל הקשור למיזמי התחדשות עירונית (פינוי-בינוי), שמקודמים, מאושרים ויוצאים אל הפועל בקצב מסחרר בשכונתם.
על פי נתוני העירייה, פרוייקטים של פינוי-בינוי עתידים להיערך רק ב-16 שכונות מבין 155 השכונות בירושלים. כ-80 אחוז מהפרויקטים יבוצעו בשש שכונות: קרית יובל, קטמונים ח׳-ט׳, קרית מנחם, גילה, תלפיות וגוננים. כולן שכונות בדרום מערב העיר, עם אוכלוסיות גדולות של עולים חדשים, רקע סוציו-אקונומי נמוך ועבר של הזנחה. על פניו, התחדשות עירונית אמורה לבשר על השינוי המיוחל בשכונות אשר במשך עשורים סבלו מהזנחה מערכתית, אלא שהמציאות שונה.
לטענת התושבים, במקום שמהלכי ההתחדשות העירונית יבשרו על שיקום המרקם העירוני וחיזוק הקהילות המקומיות, הם כוללים מהלכי פינוי-בינוי אגרסיביים שבמסגרתם ייבנו בשכונות מגדלי ענק בני 20-30 קומות, המנותקים מהרחוב ופוגעים במרחב הציבורי הקיים. זאת, בניגוד לתוכניות האב השכונותיות ולעקרונות תכנון עירוני מודרניים, המעדיפים תכנון מתחשב בהולכי הרגל, עידוד רכיבה ונגישות מרבית לתחבורה ציבורית, ובניגוד לתכנית המתאר הארצית, המגדירה את רמות הציפוף בבינוי ובפיתוח העירוני, במטרה להיערך לגידול האוכלוסין הצפוי ובו בזמן לשמור על עתודות קרקע לדורות הבאים ועל שטחים פתוחים.
התושבים טוענים כי בניגוד לחוק התכנון והבנייה, תוכניות פינוי-בינוי מאושרות ב"וועדת המשנה לתכניות נקודתיות" ולא בוועדה להתחדשות עירונית, כנדרש. בנוסף, הם טוענים כי הדיונים של ועדת המשנה להתחדשות עירונית מתנהלים בהרכב חסר, בניגוד להוראות החוק ולעתים גם תחת חיסיון של דיון פנימי סגור שלא לצורך. לדבריהם, הם מתקשים להשקיף ולפקח על הדיונים, משום שלא פעם משנה הוועדה את המועד שלהם ללא הודעה מוקדמת ובלי ליידע את הציבור על מועד חלופי, גם זאת בניגוד לסעיפי חוק התכנון והבניה המעגנים את זכות הציבור להיות נוכחים בדיוני הוועדות.
מה עם מבני הציבור?
כ-40 אחוז מכ-6,200 יחידות דיור בקריית יובל יעברו פינוי-בינוי ואליהן יתווספו כ-6,100 יחידות דיור חדשות. המשמעות היא שהשכונה תכפיל את מספר התושבים ולמעשה תשנה כמעט לחלוטין את מרקם החיים בה. כך גם יקרה בשכונת הקטמונים – 49 אחוז מכ-2,300 הדירות יעברו פינוי בינוי ואליהן יתווספו עוד כ-1,800 יחידות דיור חדשות.
בשנים האחרונות הביטוי ״התחדשות עירונית״ הפך ליעד הנכסף של עולם התכנון והבניה, כפי שאולי ניתן היה לראות בחוק ההסדרים שאושר עם תקציב המדינה האחרון והוריד את אחוז הדיירים הנדרש בבניין כדי לאשר תוכניות של פינוי-בינוי ל-66 בלבד.
גם התוכנית האסטרטגית 2040, שנועדה להכפיל את מספר הדירות עד שנת 2040 ולהגן על השטחים הפתוחים, מייעדת 20 אחוז מיעד הבנייה מהריסה של בניינים קיימים ובנייה צפופה של יותר יחידות דיור באותו תא שטח.
אלא שבוועדות התכנון, בקרב יזמי הנדל״ן ובקרב רבים ברשויות המקומיות התקבעה התפיסה כי ציפוף פירושו עלייה לגובה. לטענת המתכנן ותושב ירושלים איתמר שחר, מדובר בטעות. ״בניה לגובה אינה פתרון קסם שמאפשר לצופף ללא גבול", הוא אומר. "מעבר לסף מסוים, הגבהת הציפוף כלפי מעלה אינה יכולה לפתור את הצפיפות העירונית, אלא במחיר כבד של פרימת המרקם העירוני ואי יכולת לספק איכות חיים סבירה״.
"הגבהת הציפוף כלפי מעלה אינה יכולה לפתור את הצפיפות העירונית, אלא במחיר כבד של פרימת המרקם העירוני"
שחר מציין את עלויות התחזוקה הגבוהות של המגדלים (מעליות, שאיבת מים לגובה, ניקיון ותחזוקה) וטוען כי עלול להיווצר מצב שהתושבים לא יוכלו לשאת בעלויות הכבדות והתוצאה תהיה הזנחה של המתחמים.
פעילים שכונתיים טוענים כי אישור תוכניות המגדלים נעשה ללא קשר לאיכות התכנון, להשפעתו הסביבתית ולמצב התשתיות בשכונות, שעתידות להכפיל את אוכלוסייתן. כיום בתי השכונה בנויים ברחובות צרים, משופעים, עם מספר קטן של מבני ציבור שלא אמור לגדול ככל שהשכונה תתרחב ונגישות מוגבלת לתחבורה ציבורית.
לדברי עמית, ״העירייה טוענת שהם כן מוסיפים שטחי ציבור בפרויייקטים, אבל הם עובדים באותו שטנץ. מוסיפים שטחי ציבור מאוד מסוימים של גני ילדים ואיזה מעבר או שביל. אלו לא שימושים שמתאימים בכל מקום, אלא סתם לצאת ידי חובה כדי להקים את המגדל״.
עלות זולה ליזם
לדברי עמית, בתוכנית האב המשותפת לקרית יובל וקרית מנחם, יובלים -גנים, אשר אושרה ב-2015, נקבעו הגבלות גובה הבנייה ותעדוף של בנייה מרקמית, המתחשבת באופי השכונה, ברוחב הרחובות ובקנה המידה האנושי.
אמנם תוכניות האב אינן מחייבות מבחינה סטטוטורית, אך הן מהוות מסמך מדיניות עקרוני. עבדו עליהן צוותים של רמ״י, המינהלים הקהילתיים בירושלים, משרד השיכון, אנשי הוועדה המחוזית ויועצים חיצוניים. בתוכניות הללו הוצגו מגדלים כמקרי בוחן כושלים של התחדשות עירונית, כאלו שהתושבים לא מצליחים לתחזק לאורך זמן ושדוחקים את האוכלוסיות הוותיקות מהשכונה. לעומתם, הוצגו פרויקטים שמאפשרים ציפוף זהה ולעיתים אף גבוה יותר על אותו תא שטח באמצעות בנייה מרקמית, כעדיפים כמעט בכל פרמטר – כלכלי, אסתטי, קנה מידה אנושי בחתך הרחוב וכן מבחינה אקולוגית.
"לאחר מפגשי שיתוף ציבור, הדמיות שהוצגו והבטחות לבנייה שתואמת את תוכנית האב, היו יזמים שהחתימו את הדיירים, ולאחר מכן הגישו לוועדה המחוזית תוכנית שונה. במקום שחברי הוועדה ישלחו את היזמים הביתה ויבקשו מהם להגיש תכנית מתוקנת, הם משתמשים בתוכנית האב כעלה תאנה, והופכים את השכונה לשכונת מגדלים".
"לאחר מפגשי שיתוף ציבור והבטחות לבנייה שתואמת את תוכנית האב, היו יזמים שהחתימו את הדיירים, ולאחר מכן הגישו לוועדה המחוזית תוכנית שונה"
לפי מומחים, מבחינה כלכלית הקמת מגדל אחד ועלייה לגובה – זולה יותר ליזם מאשר בנייה של ארבעה או חמישה מבנים בני 8-10 קומות כל אחד, גם אם מספר יחידות הדיור זהה.
אי שוויון בבניין
״שתי תוכניות מרכזיות מכתיבות את המציאות התכנונית כיום בירושלים: התוכנית לציפוף הבניה לצד קווי הרכבת הקלה והתוכנית האסטרטגית הלאומית ל-2040״ אומר עדו קליין, יועץ תחבורה ופעיל תכנון מירושלים. ״התוכניות האלו קובעות – ובצדק – את הצורך לצופף את הבנייה במקומות הנגישים לתחנות הרכבת הקלה ובכך להפחית את השימוש ברכבים פרטיים. אבל לאחרונה אנחנו רואים בניה של מגדלים ותוכניות חדשות שמאושרות מחוץ לתחום הנגיש לתחנות, מה שיביא לאפקט הפוך – המשמעות היא המשך התלות ברכב ברחובות שאינם מתאימים לכך ופגיעה מהותית ביכולות ההתניידות של הדיירים".
המינהלת להתחדשות עירונית של ירושלים קבעה את האזורים שבהם אפשר לצופף את הבנייה לפי מדד נגישות לקווי רכבת קלה ותחבורה ציבורית. לפי התוכנית שלה, את האזורים שבהם קישוריות תחבורתית פחותה, יש לצופף בצורה מתונה יותר. אלא שבפועל, תחת הכותרת ״פינוי-בינוי״ אישרה הוועדה מגדלים שמתנשאים ל-30 קומות ויותר גם ברחובות שנמצאים בשיא הגובה של קריית יובל ושהעלייה והירידה מהן לתחנות האוטובוס והרכבת הקלה קשה.
אחת הבעיות המרכזיות שמאיר קליין, היא ההתמקדות בשכונות דרום מערב העיר והימנעות מוחלטת מהתחדשות עירונית בשכונות מרכז העיר, שהוגדרו כמתחמים לשימור. ״עיר היא לא מוזיאון, היא דבר שמשתנה – ובירושלים לא חסרים מתחמים שאי אפשר לגעת בהם", הוא אומר. "התוצאה היא ששכונות מסוימות אמורות לקלוט עשרות אלפי תושבים, בלי שיש מי שדואג שהן יוכלו לעשות זאת״.
קליין מביא כדוגמא את שכונת קטמונים ח' ו-ט', שם אושרו או נמצאים בהליכי היתר בניה שמונה תוכניות פינוי-בינוי. בחינת הפרויקטים הללו מראה הבדל בין תוכנית האב המציעה צפיפות מרקמית העולה לגובה מתון, לעומת התוכניות שאושרו וכוללות מגדלים רבים בני למעלה מ-30 קומות. ״בניגוד לקריית יובל, בקטמונים צפויים לעבור שני קווים של הרכבת הקלה לכן היא תהיה שכונה עם נגישות תחבורתית טובה יחסית. ובכל זאת ציפוף בצורת מגדלים יצור אי-שוויון בתוך הבניין עצמו, בדיוק בגלל זה האוכלוסיה בה צפויה להתחלף, התושבים הוותיקים יאלצו לפנות את מקומם״.
כל מקרה לגופו
לאחרונה נשמעו טענות בקרב מתכננים, בהם גם מתכננת מחוז י-ם, שירה תלמי באבי, כי מטרת המגדלים היא ליצור קהילה משולבת שבה יוכלו להתגורר חרדים, חילונים ודתיים לאומיים באותו הבניין. טענה זו נשמעת מופרכת לפעילי שכונות דרום מערב העיר. לדבריהם, האפקט הצפוי של הבנייה לגובה, זה שבשמו העירייה והוועדה המחוזית מקפידות להמיר תוכניות בבניה מרקמית לכאלו של בנייה מגדלית לגובה – הוא דחיקת תושבים ממעמד נמוך מחוץ לשכונה ומניעת התחרדותה.
בשל הרצון להימנע משימוש במעליות שבת, משפחות חרדיות נוטות שלא לגור בקומות גבוהות, כך שהמגדלים בני 30 קומות לא יהיו רלוונטיים להם. בחלק מהפרויקטים אושר בניין בן 10 קומות לצד מגדלים גבוהים יותר, מתוך שאיפה לייצר קהילה מגוונת, בפרויקטים אחרים מיועדות הקומות התחתונות לחרדים והעליונות לחילונים. אולם לדברי הפעילים, עליות המחירים האחרונות ימשכו למתחמים חילונים או דתיים לאומיים ממעמד בינוני גבוה.
״אין אף גוף מתכלל שאחראי על המרחב הזה", אומרת עמית. "בפועל, השיטה לא רואה את ההתחדשות של האזור מתוך אחריות חברתית, כלכלית או ציבורית אלא כל יזם לוקח על עצמו פרויקט בודד וכל מקרה נידון לגופו – אף אחד לא חושב על המרחב בכללותו״.
מהוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים נמסר: "בעת החלטה בתוכנית, הוועדה המחוזית משקללת בין השאר היבטים כלכליים, סביבתיים, תחבורתיים ועוד. כך גם בשכונות שהוזכרו בכתבה. שטח הפיתוח של ירושלים מוגבל, וכפועל יוצא הוועדה המחוזית מכוונת להתחדשות עירונית. בינוי לגובה מאפשר מחד התחדשות עירונית ואת השמירה על השטחים הפתוחים שבמערב ירושלים מאידך. חשוב לציין, כי כל התנגדות נבחנת לגופה על ידי הוועדה ותוכניות אף השתנו בהתאם להתנגדויות שהתקבלו".
התייחסות העירייה
כחלק ממדיניות הציפוף העירונית, אשר מטרתה לייעל את ניצול משאב הקרקע המוגבל, פועלת עיריית ירושלים לאישור תוכניות בינוי לגובה, תוך הגדלת השטחים הציבוריים. זאת, תוך בחינת ההתאמות השונות למאפייני השכונה וייצור עירוב שימושים מקסימלי – הן בתוכניות התחדשות עירונית והן בבינוי על קרקע פנויה.
בהנחיית ראש העיר, משה ליאון, העירייה מקדמת מדיניות שרואה חשיבות גדולה בניצול מיטבי של הקרקעות ברחבי העיר, באמצעות התחדשות עירונית אינטנסיבית, במטרה למנוע ולצמצם את ההתרחבות לשטחים פתוחים. בנוסף נבנות שכונות חדשות, הן במסגרת יצירת עתודות קרקע חדשות – דוגמת פרויקט קירוי בגין, והן באמצעות שינוי אזורי תעשיה בכל העיר, לטובת שכונות מעורבות שימושים של מגורים, תעסוקה ומסחר, לצד האבים תחבורתיים מהמתקדמים בארץ.
התוכניות ומדיניות הציפוף, מקודמות בכלל שכונות העיר, תוך התאמה למאפייני האוכלוסיות הגרות בשכונות השונות. העירייה פועלת בשיתוף פעולה עם המינהלים הקהילתיים, תוך קיום תהליכי שיתוף ציבור סדורים בשיתוף המינהלים הקהילתיים. מפגשים אלו, משמשים להשמעת הדעות השונות והצרכים השונים של תושבי העיר ומתן מענה לצרכים אלו במסגרת התוכניות השונות.
ואכן, בעיר מקודמות תכניות התחדשות עירונית רבות, המצויות בשלבי תכנון ואישור שונים, ואשר מביאות לציפוף הבינוי תוך מתן מענה לכלל צרכי התושבים – לרבות תשתיות, עירוב שימושים הכולל שטחי מסחר, תעסוקה, מבני ציבור ומגורים, ובקידום מיזמי התחדשות עירונית סביב צירי הרכבת הקלה.
חשוב לציין כי מדיניות הציפוף העירונית חלה גם על ייעודי הקרקע הציבוריים בבעלות העירייה, אשר עתידים לעבור התחדשות, ייעול שימושים ועיבוי על מנת לתמוך בתוספת היחידות הצפויה, והכל תוך ניצול משאב הקרקע המוגבל.
קידום תוכניות ההתחדשות העירונית, מתבצע במינהל התכנון בעירייה ובמינהלת להתחדשות עירונית ברשות לפיתוח ירושלים, המתכללים את מיזמי התחדשות עירונית בעיר.
מדיניות הרק"ל והקמת המגדלים באה במקום היציאה לשטחים הפתוחים, שומרת עליהם ועל הראות הירוקות. צירי הרק"ל יכולים להכיל את המגדלים, דבר המונע התרחבות לשטחים הירוקים. מדובר בהתחדשות עירונית וחברתית המיועדת לצעירים, ובמיצוי שטחים כלואים ואינפילים, להשלמת הרקמה העירונית.
לצד זאת, מסמכי המדיניות קובעים היכן רצוי לבנות לגובה ולצופף, ומהצד השני מקנות חשיבות רבה לשמירה על העיר ההיסטורית (הפרושה בחלקה לאורך ציר הרקלה) והשכונות הישנות, ולכן המדיניות לא מאפשרת בהם בנייה לגובה.
באשר לתוכנית המתאר העירונית:
בשנת 2009 אושרה בוועדה המחוזית תכנית מתאר חדשה, אולם זו לא נחתמה להפקדה עד היום על ידי יושב ראש הועדה המחוזית. על-כן תכנית זו, "תכנית מתאר מס' 2000", משמשת כמסמך המדיניות אשר עליו נשענים מוסדות התכנון בירושלים. במשך השנים הוכנו בהמשך לתוכנית זו, כ 20 תוכניות אב לשכונות בעיר ומסמכי מדיניות מעודכנים".
