דירה להשכיר ב"מחירי קורונה": הנחה לחודשיים וסעיפים בחוזה לפינוי מהיר

"זו דירה של 7,000 שקל", אמרה לי בשבוע שעבר בעלת דירת שני חדרים במרכז תל אביב. "הורדתי אותה בתחילת המשבר ל-6,500 ועכשיו אני מעניקה הנחה לתקופת הקורונה. 5,000 שקל".

מה זה תקופת הקורונה?

"זה נתון לשיקול דעת".

איך נחליט מתי נגמרת התקופה?

---

"אמון הדדי. אני לא מאמינה שהמצב יימשך יותר מחודש. אומרים שאחרי פסח העניינים יחזרו לאט לקדמותם".

ואז מה?

"המחיר חוזר ל-6,500. אם את מחפשת דירה של 5,000 שקל זה לא בשבילך. אני לא רוצה שתטפחי ציפיות ואז תתאכזבי".

תגידי, יש הרבה פונים?

"אני אגיד לך את האמת, לא כל כך. בשנה שעברה כשפרסמתי את הדירה אנשים התחרו מי ישלם לי ראשון את הצ'ק והמחיר היה גבוה. הפעם אנשים בקושי מגיעים לראות. הם מפחדים אפילו לצאת מהבית". 

טוב שיהיה לך בהצלחה.

"גם לך". 

שוק הדיור עובר טלטלה רצינית בימים האלו, ומי שרושם את השינוי המשמעותי ביותר הוא השוק התל אביבי. בהיעדר תיירים, אלפי דירות שהיו מושכרות לטווח קצר עומדות ריקות. בנוסף, שוכרים שעובדים בתחומים שנפגעו מהמשבר ולא צפויים לחזור בקרוב לפעילות מלאה כמו מסעדנות, מלונאות, תעופה ועוד מפנים את הדירות שלהם וחוזרים להורים, עוזבים את העיר, מחפשים פתרונות זולים יותר. 

"בשנה שעברה כשפרסמתי את הדירה אנשים התחרו מי ישלם לי ראשון את הצ'ק והמחיר היה גבוה. הפעם אנשים בקושי מגיעים לראות. הם מפחדים אפילו לצאת מהבית"

בשלב הראשון יצאו לשוק חדרים בדירות שותפים, ודפי הפייסבוק הייעודים מלאים בדירות של 2-2.5 חדרים שכמעט ואין להן דורש. דירת יחיד בפלורנטין, למשל, הוצעה ב-3,800 שקל במשך למעלה משבוע, עד שהמודעה עודכנה: מחיר קורונה לשלושת החודשים הראשונים הוא 3,500 שקל. 

באותה שכונה מוצעת דירת שלושה חדרים חדשה לגמרי במחיר קורונה לשלושה חודשים – 6,400 שקל, ואחר כך המחיר עולה ל-6,700 במקום 7,000 כפי שמשלמת הדיירת עכשיו. "זו תכלס הנחה מטורפת בהינתן המצב והכל", כתבה. דירת 40 מ"ר בפרישמן זכתה להנחת קורונה משלה: 5,000 שקל לחודשיים ואז המחיר עולה ל-5,600 שקל. 

בעוד חלק מבעלי דירות מצהירים על כוונותיהם להעלות את המחירים ברגע שיתאפשר, יש כאלה שמנסה להסתיר את התכנית מהשוכרים, כנראה בתקווה שמישהו לא ישים לב וייפול בפח. "נתקלתי במחירים שנראים על פניו מפתים ובשיחות טלפון עולים סעיפים שהמתווכים ובעלי הדירה לא ציינו במודעה", אומרת נופר פרלמן, שוכרת דירה. "למשל, שהמחיר האטרקטיבי הוא לחודשיים ואז חוזרים לעלות המנופחת של לפני הקורונה, או סעיף שמתיר לבעל הדירה להוציא אותי מהנכס בהתראה של חודש במהלך השנה הראשונה שלי בדירה, שזה סעיף שמעולם לא ראיתי. כך הם מבטיחים לעצמם שברגע שייפתחו השמיים הם שוב יוכלו לחזור להשכיר את הדירה לתיירים שישלמו פי שלושה במחיר".

מענק השכרה של 500 שקל

לפי נתונים של יד2 שפורסמו בגלובס, במרץ האחרון הסכימו 26 אחוז ממפרסמי מודעות הנדל"ן בתל אביב להתפשר על המחיר, לעומת ארבעה עד חמישה אחוז בינואר ובפברואר. בנתונים של אפריל סביר להניח שנראה עלייה במגמה זו.  

"הדירה הייתה רשומה לטווח קצר באתרים כמו איירביאנדבי ובוקינג ומן הסתם הכל הופסק כבר לפני חודש וחצי", אומרת בעלת דירת שני חדרים בדרום העיר. "לפני זה היא הייתה מושכרת לטווח ארוך, וכשהיא היתה יוצאת להשכרה אנשים עמדו בתור עם מזומן כדי לחתום. המצב הנוכחי פגע בביקוש ובעקבותיו גם המחיר ירד". 

לכמה הורדת את המחיר? 

"הורדתי בערך 7 אחוז במחיר".

וזה מספיק?

"כנראה שלא". 

מגיעים אנשים לראות את הדירה?

"יש פניות מעטות. אנשים מרגישים יותר בנוח לנסות להוריד את המחיר, לפעמים גם בצורה לא נעימה. הם שוכחים שזו הפרנסה שלנו. התאמתי את המחיר לשוק אבל עדיין אני צריכה את הכסף כדי לחיות. הארנונה והמיסוי בארץ לא ירדו בצורה שתשפיע על יוקר המחייה. בגלל זה אני לא מאמינה שתהיה עוד ירידה במחיר. אנחנו, בעלי הדירות לא נוכל לספוג ירידה נוספת". 

"אני לא מוריד במחיר", אמר השבוע בצורה נחרצת בעל דירת שניים וחצי בפלורנטין שמבקש עליה 5,900 שקל לחודש, ופירט שורה של תנאים הכוללים ערבות בנקאית, שטר ביטחון ועוד. "לשוכר יש עוד חצי שנה בחוזה ומי שייכנס יחליף אותו באותם תנאים. אני לא מתפשר". 

"ראיתי סעיף שמתיר לבעל הדירה להוציא אותי מהנכס בהתראה של חודש במהלך השנה הראשונה שלי בדירה, שזה סעיף שמעולם לא היה"

דברים דומים אומרים בעלי דירות אחרים, ולא מותירים לשוכרים שלהם ברירה. אחד השוכרים הנואשים כבר החליט על דעת עצמו לעשות מעשה: "אני מעניק 500 שקל הנחה למשך חצי שנה למי שיחתום על החוזה השבוע", כתב בדף הפייסבוק. "אני משלם 5,000 שקל על הדירה ומוכן שתקחו אותה ב-4,500 שקל". 

אתה רציני?

"נו, מה אני אעשה? הדירה עומדת ריקה. אני כבר לא גר שם". 

בינתיים נכנסו עוד מתחרים לשוק ההשכרה: בתי המלון הקטנים התחילו להסב את החדרים לטובת מגורים לטווח ארוך. "אני לא אחרטט אתכם", כתב מנהל מלון דירות בבן יהודה. "תיירים לא נראה כאן בשנה הקרובה, מה שמותיר בידי שתי ברירות: לסגור את העסק ולסמוך על הממשלה שתמצא מנגנון פיצוי הוגן לבעלי העסקים ולעובדים שיאבדו את מטה לחמם, או לעבור להשכרה של הדירות לטווח ארוך. מכיוון שהאופציה הראשונה היא ריאלית בערך כמו לפגוש חדת קרן בתור בסופרמרקט – אני בוחר באופציה השנייה.

"אני לא מוריד במחיר", אמר בצורה נחרצת בעל דירת שניים וחצי בפלורנטין. "לשוכר יש עוד חצי שנה בחוזה ומי שייכנס יחליף אותו באותם תנאים. אני לא מתפשר"

"אמרתי בלי חירטוטים, נכון? אז אני גם יודע שהשוק של משכירי הדירות הוא סופר תחרותי כרגע (והשוכרים מרוויחים) לכן אני חייב להיות סופר-תחרותי במחירים שלנו לאנשים שירצו לשכור דירה לטווח הארוך (כלומר חצי שנה ומעלה)".

"המחירים נעים בין 7,000-7,500 שקל בחודש", נאמר לי בשיחה טלפונית.

נו, מה ההנחה כאן?

"זה כולל את כל החשבונות וגם טלוויזיה ואינטרנט. אפשר בעצם להגיד שהמחיר הוא 6,000 שקל בחודש, לפני החשבונות".

בגרמניה ואנגליה עוזרים לשוכרים

"כל חוק השכירות והשאילה הוא חוק דיספוזיטיבי, הכוונה היא שאפשר להתנות על ההוראות בחוק", אומר עו"ד סלי בן צבי, מומחה לנדל"ן. "את ואני יכולים להחליט למשל שסעיף כזה או אחר לא יחול בחוזה שלנו. חוזה שכירות הוא מפגש של רצונות ואם אנשים מסכימים על תוכנו כך יהיה. ראיתי כבר חוזים שיש בהם הודעה על פינוי גם שבועיים מראש, כי זה מה שהמשכיר צריך והשוכר, אם הוא רוצה את הדירה, יתקפל גם בתנאים לא טובים. 

"זה לא לא חוקי, משום שבסופו של דבר אלו הרצונות שנפגשו. בוודאי שאפשר לנסות להלביש על זה הוראות אחרות של ניצול מצוקה, אבל כל דבר כזה בסופו של דבר נבדק לפי המקרה והנסיבות. עד כה נושא הקורונה לא עמד במבחן משפטי.  

"האופציה של לסמוך על הממשלה שתמצא מנגנון פיצוי הוגן לבעלי העסקים ולעובדים ריאלית בערך כמו לפגוש חדת קרן בתור בסופרמרקט" 

"לרוב השוכרים לא עד כדי כך מנוצלים עד שהם ילכו לבית משפט, אלא אם המשכיר מחליט באופן חד צדדי לשנות מהוראות החוזה. למשל אם המשכיר מנסה להיפטר מהשוכר שלו כדי לזכות בדמי שכירות גבוהים יותר לפני תום החוזה. במקרה כזה ברור שזה יגיע לבית משפט.

"אני משכיר דירה בתל אביב. החוזה מסתיים ביוני ולדייר היתה אופציה להאריך את השכירות. לפני חודש וחצי הוא אמר שהוא מאריך אבל אחרי הקורונה אמר שהוא לא מאריך שיש היצע גבוה והמחירים יורדים והוא עוזב. מה אעשה? אני לא יכול להחזיק אותו". 

בן צבי ערך עבורנו בדיקה של המצב בעולם. לדבריו, איטליה, שהתמודדה עם התפרצות קשה וקטלנית, אמנם הודיעה על צעדים שונים שנועדו לסייע לכל מי שנפגע כלכלית מהקורונה, אולם תשלומי שכר דירה למגורים אינם מוזכרים בצו.

בגרמניה, משכיר של דירה יכול תמיד לסיים את ההתקשרות החוזית עם שוכר אשר לא שילם את דמי השכירות במשך חודשיים ברציפות. כעת העביר המחוקק הגרמני חיקוקי הגנה סוציאליים הכוללים, בין היתר, אמצעים חדשים להגנה על שוכרים שאינם יכולים לשלם את שכר הדירה שלהם כתוצאה ממשבר הקורונה. משכירי דירות לא יורשו לסיים באופן חד צדדי התקשרויות חוזיות עם שוכרים בשל חובות דמי שכירות אשר נוצרו מהראשון באפריל השנה ועד סוף יוני 2020.  לאורך התקופה הזו, שוכרי דירות למגורים לא יפונו מבתיהם בשל אי תשלום השכירות, ובמידת הצורך תוארך התקופה עד סוף ספטמבר.

כעת העביר המחוקק הגרמני חיקוקי הגנה סוציאליים הכוללים, בין היתר, אמצעים חדשים להגנה על שוכרים שאינם יכולים לשלם את שכר הדירה שלהם כתוצאה ממשבר הקורונה

למרות ההקלה, שוכרים המסוגלים לשלם את דמי השכירות, יידרשו לעשות זאת גם במהליך התקופה שנקבעה, וחשוב לציין שהחקיקה רק מעכבת את פינויו בכוח של השוכר מהדירה. שוכרים שאינם מסוגלים לשלם את דמי השכירות, יידרשו לשלם את דמי השכירות תוך שנתיים, כלומר לכל המאוחר עד סוף יוני 2022. 

בצרפת, נכון להיום, לא תוכננו ואף לא הוכרזו צעדים כלשהם המתירים לשוכרי דירות להשעות תשלומי שכר דירה, כך שעל שוכרים לשלם את מלוא דמי השכירות למשכיר, בהתאם להוראות הסכם השכירות. החשש היום הוא כי בגלל אובדן הכנסות דיירים רבים ימצאו עצמם חסרי בית, ויסכנו עוד יותר את עצמם ואת שאר האוכלוסייה. אחרים, חוששים בצרפת, ייכנסו לחובות בשל שכר הדירה ושוך המשבר יותיר אותם כאוכלוסיה מוחלשת. 

במסגרת חקיקת חירום לרגל הקורונה, הכריזה ממשלת אנגליה על איסור פינוי שוכר לתקופה של שלושה חודשים, והתקופה תוארך על פי הצורך. איסור זה חל לגבי תביעות פינוי חדשות ולא לגבי אלה המתנהלות כבר בבתי המשפט.