בלי מכרז וכמעט בחינם: עיריית תל אביב מעניקה שטח בבעלות עירונית ליזמים לבניית מגדל

כל מי שמסתובב בתל אביב בשנה האחרונה יתקשה להתעלם ממספר עבודות הבנייה בעיר. כאן תמ"א, פה פינוי בינוי, שם שביל אופניים או סלילת רכבת קלה. אל כל אתרי הבנייה צפוי להצטרף בשנים הקרובות גם מתחם צקלג, שטח מרכזי המשתרע על עשרה דונם בין הרחובות סעדיה גאון, קרליבך ולינקולן.

התוכנית המפורטת של המתחם, שאושרה ב-2008, מאפשרת בנייה של מגדלי מגורים ותעסוקה בני 7-27 קומות בשטח. במתחם הזה, שרובו נמצא בבעלות העירייה, נמצא בית קירור של חברות הורקנוס מרכז מסחרי חדש בע"מ וקר פרי תל אביב בע"מ. העירייה חתמה ב-1950 עם שתי החברות בנפרד על חוזה חכירה שאמור היה להסתיים כעבור 75 שנה ללא אופציה. כלומר ב-2025 הן היו אמורות להשיב את השטח לידי העירייה.

מכאן הולך הסיפור ומסתבך, באופן שרק מתי מעט מסוגלים להבין אותו. ואולם צלילה פנימה נותנת דוגמה טובה לאיך עיריית תל אביב לכאורה מעדיפה לתת מתנות בסכומי עתק ליזמים, ועל הדרך שוכחת את התושבים.

"הציבור נפגע פעמיים בתוכנית הזו: העירייה גם נותנת שטח בבעלותה ליזמים כמעט בלי תמורה וגם פוגעת באיכות החיים של התושבים ובתכנון לטווח הארוך של העיר", אומרת אדריכלית שמכירה את התוכנית. "אלו דברים בלתי הפיכים. הרי ברגע שיוקם מגדל בן 27 קומות הוא כבר לא יהפוך לשטח ירוק".

---

"העירייה פוגעת גם באיכות החיים של התושבים ובתכנון לטווח הארוך של העיר. אלו דברים בלתי הפיכים: ברגע שיוקם מגדל בן 27 קומות הוא כבר לא יהפוך לשטח ירוק"

הפגיעה הראשונה, לפי האדריכלית היא במתן השטח ליזמים. ב-2010 הגיעו היזמים לבית משפט וביקשו שהעירייה תמשיך את תקופת החכירה שלהם ל-49 שנים נוספות, בדמי חכירה מופחתים. למה? הן טענו כי ב-1997 נחתם הסכם בינן לבין העירייה שמאפשר להן לעשות זאת.

משיחות שערכנו עם גורמים שמכירים את ההסכם, עולה כי הוא כולל סעיף שלפיו בתמורה לכך שהיזמיות יכינו תוכנית חדשה (תב"ע), הן יקבלו לידיהן גם את הזכויות למגרש שעליו נמצא בית הקירור וגם את מגרש החנייה הסמוך, ללא מכרז. מלבד הגורמים המעורים בכך, אף אחד לא ידע על פרטי ההסכם. הוא לא הוצג בפני וועדת התכנון או וועדת הכספים וגם לא בפני הוועדה המחוזית.

ב-2016 הגישה העירייה תוכנית חדשה למתחם שכללה התייחסות למרחב הציבורי והיקפי החנייה, שטחים ירוקים, וסוגיות נוספות שלא היו בתוכנית המקורית שהוגשה ב-2008.

ב-2017 הגיע אגף הנכסים של העירייה להסכם פשרה עם החוכרים, שלפיו בתמורה ל-100 מיליון שקל הם יקבלו זכויות בנייה במתחם – לא רק בשטח של בית הקירור, אלא גם במגרש החניה הסמוך. את מגרש החניה הסמוך הם יקבלו ללא מכרז ולמעשה כמעט ללא עלות, מסיבה לא ברורה. על שני מגרשים אלו אושר להם לבנות שני מגדלים בגובה 25 קומות, שמיועדים למגורים ולתעסוקה.

לפי הערכת חסר, בזכויות בנייה בהיקף של כ-15 אלף מ"ר כפי שיש באזור, השטח שניתן לחוכרים בשני המגרשים הכולל זכויות בנייה למגורים, לתעסוקה ולמסחר, שווה כ-300 מיליון שקל ולא 100 מיליון.

לאחר הסכם הפשרה עם החוכרים, החליטה העירייה לבטל את התוכנית מ-2016 שהיטיבה עם הציבור, ולשוב לתוכנית המקורית מ-2008, למרות שהתוקף שלה כבר פג ב-2018. למהלך הזה לא ניתן הסבר ולא התקבלה חוות דעת של היועץ המשפטי לוועדה המקומית בנוגע למהלך.

התמורה הציבורית לעסקה שביקשה עיריית תל אביב מהחוכרים, שקיבלו אותה בשתי ידיים, היא הקצאה של רק שתי קומות במגדל התעסוקה לטובת שטחי עירייה.

מגרש חניה מתנה?

בפרוטוקול וועדת הכספים של העירייה נראה כיצד הוכשרה העברת הזכויות ללא מכרז: "בהתבסס על הנתונים המפורטים לעיל ולנוכח העובדה כי מדובר בחוכרות המחזיקות במקרקעין מזה עשרות שנים ובהתאם לפטור ממכרז לפי תקנה 3 (2)(ט), הרי שאין מניעה משפטית לאישור העסקה", כתבה עו"ד אורנה אחרק, היועצת המשפטית של אגף נכסים.

סעיף זה מסביר מדוע העירייה יכולה לחדש את חוזה החכירה בשטח של בית הקירור, אולם הוא לא מסביר מדוע העירייה החליטה לתת ליזמים מגרש נוסף בפטור ממכרז.

בשנה שעברה הגיעה מכירת חניון כיכר אתרים ללא מכרז לקרן הנדל"ן הפרטית JTLV לבית המשפט העליון, שביטל את העסקה וחייב את העירייה לבצע הליך מכרז למכירה. עו"ד יובל גלאון, שהגיש את העתירה אמר כי "החלטתו של בית המשפט העליון משובצת קביעות מהותיות אודות חשיבותם של דיני המכרזים בהגנה על האינטרס הציבורי – במיוחד בהליכים שבהם נמסרים לידי גורמים פרטיים נכסים בעלי אופי ציבורי מובהק. ההחלטה מדגישה כי על רשויות מקומיות לבכר את האינטרס הציבורי, הבא לידי ביטוי במיטבו בדיני המכרזים, בבואן לסחור במקרקעין שבבעלותן, גם כאשר הן רואות לנגד עיניהן דחיפות עזה בהשלמת הליכי מכירה לגופים פרטיים".

"בשנה שעברה הגיעה מכירת חניון כיכר אתרים ללא מכרז לקרן הנדל"ן הפרטית JTLV לבית המשפט העליון, שביטל את העסקה וחייב את העירייה לבצע הליך מכרז למכירה"

"אם מגרש התעסוקה שמשמש היום לחניון עירוני ואינו חלק מבית הקירור היה חלק מעסקה שאגף הנכסים עשה עם יזמי בית הקירור ב-1997, עסקה שלפיה כנראה היזמים הם שקידמו את התב"ע של צקלג כולל על שטחים שלא היו בכלל שלהם, אז זה מאוד תמוה בעיניי", אומר האדריכל והפעיל החברתי עילם טייכר.

"זה מאוד לא תקין אם הציגו לוועדות העירייה תכנית או הסכם מנימוקים תכנוניים, אבל הסתירו שבעצם יש עסקה 'סודית' בין העירייה והיזמים.

זה גם מאוד מוזר אם העירייה גם מסתירה את זה עכשיו מהוועדה המחוזית. כי זה לא מוזכר בפרוטוקולים של הוועדה המחוזית שדנה בחידוש התכנית. בדיונים בוועדה המחוזית העירייה מתרצת את חידוש התב"ע הישנה כסיבה תכנונית".

"יוצרים מתחם סגור"

"התוכנית המקורית לא נותנת מענה לצרכים של התושבים: גני ילדים, בתי ספר, טיפת חלב, מועדוני קשישים וגם שטחים ירוקים", אומרת האדריכלית. "במסמכים שהוציאה העירייה היא כתבה מה המינימום הנדרש, וזה לא עומד בתנאים וחבל, כי זו קרקע עירונית שיכלה לפתור הרבה בעיות עם תכנון נכון של השטח.

"בנוסף, אין בתוכנית התייחסות לשבילי אופניים, להולכי רגל, לתחנת הרכבת הקלה שאמורה לקום בסמוך, משום שהיא תוכננה כשהנושאים האלו לא היו במודעות. במקום להמשיך את הרקמה העירונית, היא יוצרת מתחם סגור, בלי רחובות או שבילים שחוצים אותה ומתחברים לחלקי העיר הסמוכים.

"אפשר היה לנייד את זכויות הבנייה של היזמיות בשטח, ובמקום שבכל מגרש ייבנה מגדל בנפרד, העירייה הייתה יכולה להתנות את הפרויקט בזה שכל השטח ייצא לבנייה משותפת. כך אפשר היה לתכנן נכון יותר את האזור עם שטחי ציבור וכל מה שצריך להתקיים בתוכנית טובה. מאוד תמוה ולא סביר שבחרו להשאיר זאת כך".

"במקום להמשיך את הרקמה העירונית, התוכנית יוצרת מתחם סגור, בלי רחובות או שבילים שחוצים אותה ומתחברים לחלקי העיר הסמוכים"

הדברים הללו מופיעים בין היתר בהתנגדות ששלח לפני כשלושה חודשים משרד עורכי הדין דורון אריאל בשם חברת "נציבים", בעלי קרקע הצמודה למתחם. "יוזם התוכנית (הישנה – ג.ה) המתיימר להחיותה, מבקש למעשה, להתעלם מהשינויים והתמורות המהותיים ששינו את פני מתחם צקלג הסובב את מקרקעי התוכנית, ובאופן מלאכותי הנגוע בשיקולים זרים ובניגוד עניינים מובנה של הגורם המבקש לקדם את התוכנית (עיריית תל אביב) באמצעות זרועותיו, וביניהם הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב", נכתב שם.

"הפרקטיקה שיזם מגיש לכאורה תוכנית עבור העירייה נראית לי בעייתית מאוד", אומרת עורכת דין שעוסקת בתחום הנדל"ן. "הדבר פוגע בתכנון כולל של המתחם. הדבר לא מאפשר לתת ביטוי מאוזן לאינטרסים רבים, לרבות בהיבטי שטחים ציבוריים, שימור מבנים ועוד. הכנת תכנית הנותנת מענה לכל אינטרס לפי מהותו ומשקלו, מעשה פסיפס, זה תפקיד מובהק לרשות המינהלית, שיש לה התמחות וכלים והיא יכולה לפעול באופן גמיש, תוך התייעצות ותיאום בין הגורמים המעורבים בעניין. יזם לא יכול לעשות זאת, ובודאי שאינו נאמן הציבור".

תגובת עיריית תל אביב:

"תכנית מרחב קרליבך ("צקלג") מסתמכת על תכנית המתאר תא/5000 אשר רואה במרחב חלק ממרכז העסקים של מרכז העיר ומאפשרת עירוב שימושים לתעסוקה, מסחר ומגורים. חשוב להדגיש כי התכנית כוללת הרחבה של שטחי הציבור וקביעת מבני ציבור נוספים, כולל גני ילדים במידת הצורך. בנוסף, התכנית מציעה העצמת זכויות בניה בסמוך לתחנות קווי הרכבת הקלה האדום והירוק ומייצרת דופן בנויה חדשה לרחוב קרליבך תוך פיתוח החזית המסחרית ופיתוח השטחים בין המבנים כמוטי הולכי רגל.

באשר לזכויות הבנייה – שש החלקות המדוברות רשומות בבעלות עיריית תל אביב-יפו ולמעט אחת מהן, כולן מוחכרות לשתי חברות שונות. במסגרת קידום תכנית 2689 "מתחם צקלג", שונה ייעודם של המגרשים בייעוד בתי אחסנה וקירור וחניה למגרשים בייעוד מע"ר (מרכז עסקים ראשי) שישמשו לתעסוקה, מסחר, מגורים ומבני  ציבור. ההישג המשמעותי בתכנית ובהסכם הינו פינוי שימוש בעייתי באזור מתפתח והריסת בית הקירור.

סכום החכירה נקבע במסגרת התדיינות משפטית בין העירייה לבין החוכרות, אשר נגע בין היתר גם להקצאת זכויות. פסק דין שניתן בנושא ביולי 2019 קבע כי העירייה תחכיר את מגרשים 1א ו1ב בתכנית לחוכרות בהתאם לשומות בסך של 100 מיליון ₪ + מע"מ. עוד נקבע שהיזם יהרוס ויפנה את בתי הקירור על חשבונו והוצאותיו והוחלט שהחוכרות יקימו עבור העירייה שטחי ציבור במגרש 1ב בשטח של 1,660 מ"ר בתוספת שטחי שירות, והכל בהתאם להוראות התכנית. נושא השטחים הציבוריים הבנויים נקבעו בהוראות התכנית וזאת בנוסף למגרש הציבורי לגני ילדים.

בעניין ההכנסות העתידיות של העירייה – החוכרות יידרשו לשלם לעירייה דמי חכירה נוספים במידה שיבקשו לרכוש זכויות חכירה נוספות בהתאם לתכניות עתידיות.

בנוגע להסכם מ-1997: בניגוד לנטען, ההסכן הוצג במלואו בכל הוועדות הנדרשות, ואף קיבל אישור ופסק דין בית המשפט״.

ממנהל התכנון נמסר בתגובה: "התכנית סיימה את תקופת ההפקדה. אנו צפויים לשמוע התנגדויות אחרי החגים ונתייחס לטענות במסגרת המענה להתנגדויות". 

מחברת הורקנוס ופרי-קר לא נמסרה תגובה.